Cuando escuchamos a profesionales de los bienes raíces y la industria financiera hablar sobre la “corrección del mercado”, ¿a qué se refiere la frase? Pues, se pudiera definir que un mercado está en corrección, cuando las condiciones cambiantes hacen que los precios de las viviendas bajen. Dicho esto, ¿el mercado de inmuebles en Puerto Rico está en corrección?
La industria inmobiliaria en Puerto Rico ha estado bien activa en los pasados años, siendo el 2021 el año récord, con alrededor de 37,200 compraventas reportadas en el portal especializado en bienes raíces ComparablesOnline.com. Los años subsiguientes también fueron de mucha actividad, reportándose sobre 33,100 (2022), y 29,800 (2023) compraventas para cada uno.
Al comparar el primer trimestre de cada año desde el 2021 al 2023, vemos que en el 2021 se concretaron unas 9,500 compraventas. Cabe señalar que fue marzo de 2021 el mes récord en los últimos 10 años, pues durante ese mes se registraron 3,759. Para el primer trimestre de 2022 y 2023 se registraron 8,613 y 7,313, respectivamente.
El primer trimestre del año 2024 muestra una disminución en la cantidad de transacciones, con 5,835 compraventas reportadas en ComparablesOnline hasta la fecha de este escrito. Sin embargo, la disminución en la cantidad de transacciones no necesariamente representa una corrección o estabilización del mercado, dado que hay sectores en los que se reportan transacciones con precios por encima de lo que es el “asking price” del listado de venta. Es decir, la deseabilidad y la demanda por los bienes inmuebles siguen estando bien presente en el mercado actual.
En el ángulo de la cantidad de compraventas y la baja que estamos experimentando, algunos factores que podemos identificar para explicar la misma son: la escasez de inventario, el alza en las tasas de interés (fuimos testigos de bajas históricas para los años 2021 & 2022), y la especulación de muchos vendedores que esperan un “comprador milagroso” que pague precios fuera de mercado.
Por otro lado, y un aspecto súper importante para analizar sobre el mercado de inmuebles es la disminución en la cantidad de ejecuciones y las demandas en cobro de dinero y ejecución de hipoteca. Mi conclusión sobre esta relevante disminución obedece a dos razones principales.
Primero, el consumidor de hoy es uno más consciente y con mejor conocimiento del mercado, en gran medida por el acceso a la información, gracias a herramientas como ComparablesOnline.com, el registro digital Karibe, el catastro digital y otros portales de especializados como ClasificadosOnline, TasaMax, Luis Abreu, y Urbital, entre otros.
En segundo lugar, pero no menos importante, es que las instituciones financieras han sido más estrictas en las guías y parámetros de evaluación de riesgo en las aprobaciones de los préstamos hipotecarios (“underwriting”), después de la crisis hipotecaria de los años 2007 a 2010. Hoy día vemos productos hipotecarios más conservadores, con parámetros de calificación más estrictos. Es decir, los tiempos de los famosos 80/20 (100% de financiamiento en dos préstamos para una misma transacción) son cosas del pasado.
En los años prepandemia 2018 y 2019, la venta de inmuebles en cantidad de compraventas fue 21,977 (2018) y 23,474 (2019). La cantidad de ejecuciones para cada uno fue de 5,239 (2018) y 6,386 (2019), lo que representa un 23.83% y 27.20% del total de compraventas en cada año, respectivamente.
Sin embargo, para los años 2021 hasta el primer trimestre de 2024, excluyendo el año 2020 por motivo del “lock down” y las moratorias producto del Covid-19, los números son muy distintos, mostrando una baja sustancial y constante en las ejecuciones de hipotecas por año, a saber: 12.88% (2021), 11.06% (2022), 10.02% (2023) y 7.67% (2024). Esto es un factor significativo de solidez en el mercado inmobiliario de Puerto Rico
El mercado de inmuebles en Puerto Rico sigue estando estable, y continúa habiendo demanda y deseabilidad por inmuebles, además, la respuesta del mercado en la conducta de consumidor sigue siendo la misma que hemos estado observando en los últimos dos años.
El contenido de ComparablesOnline incluye transacciones de venta en las cuales el precio de venta final fue hasta $60 mil por encima de la tasación realizada por un tasador o evaluador profesional. Sin embargo, no se puede llegar a la conclusión de que esa sea la norma para toda la Isla.
Cada mercado es distinto, con características que lo diferencia de otros. Podemos tomar como ejemplo lugares como Puerto Nuevo (San Juan), Santa Juanita (Bayamón) y Villa Carolina (Carolina), que son mercados en los que encontramos propiedades residenciales, comerciales y hasta industriales, que básicamente no se vieron afectados (en términos de la cantidad de ventas de inmuebles) por los efectos de la pandemia y/o de la reducción o alza en las tasas de interés, pues la cantidad de ventas, y los precios de estas, se han mantenido estables aún a pesar de haber sido testigos de los diversos factores que pueden afectar un mercado, tales como la pandemia, el alza en la tasa de interés, y la escasez de inventario, entre otros.
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